Conviene vendere o affittare casa? Differenze di investimento

Siete indecisi se vendere il vostro immobile e ricavarne un’entrata immediata o darlo in affitto e garantirvi una rendita mensile?
Avete da parte qualche risparmio e volete lanciarvi sul mercato immobiliare?

Proviamo ad analizzare i fattori da considerare nella vostra scelta.

Rendita da affitto: quanto rende la locazione

Se state pensando di acquistare un appartamento o una casa al solo fine di affittarla, vi consiglio di adottare come strumento comparativo la rendita dell’affitto. Questo metodo vi consentirà di confrontare in modo oggettivo la rendita di soluzioni anche sostanzialmente diverse tra loro tramite un indicatore percentuale.

– Come calcolare il guadagno della rendita
Il calcolo della rendita è estremamente semplice; vi basterà dividere i ricavi annuali presunti derivanti dal canone di affitto, per il valore dell’immobile.

Considerate ad esempio un immobile con un valore di E 200.000 e un canone mensile presunto di circa 600 Euro/mese (pari ad un canone annuale di E 7.200), la rendita lorda sarà pari al 3,6% (7.200/200.000).

Per ottenere la rendita netta del vostro affitto dovreste considerare la tassazione applicata ai redditi derivanti dalle locazioni (21% in caso di cedolare secca) e i costi supplementari legati all’acquisto dell’immobile, per lo più imposte e spese notarili, che incidono per circa l’8% del valore per la prima casa (percentuale più alta per la seconda e terza casa).

Otterrete facilmente che la rendita netta dell’immobile descritto in precedenza, qualora si trattasse di una prima casa e si decidesse di optare per una cedolare secca, sarà pari al 2,6% derivante da un canone netto pari ad Euro 5.688 (7.200x(1-0,21)) ed un costo complessivo pari ad Euro 216.000 (200.000 x (1+0,08))

Una volta calcolata la rendita dell’immobile, dovreste comunque considerare le variabili in gioco quali ad esempio possibili rivalutazioni della zona in cui è sito lo stabile o i costi per ristrutturazioni straordinarie necessarie.

Gli affitti costituiscono una rendita sufficientemente garantita e molto più stabile rispetto alla variabilità del mercato immobiliare, ma è d’obbligo farvi presente che qualora il valore dell’immobile aumenti nel tempo, la rendita derivante diminuirà proporzionalmente e potrebbe ad un certo punto farvi protendere verso la decisione di vendere.

Avrete dunque capito che la rendita di un affitto può rivelarsi profittevole, ovviamente sarà necessario assicurarsi scegliere degli inquilini che tengano al meglio la casa e che paghino puntualmente il canone in modo da poter affrontare serenamente le spese derivanti dalla gestione, poter fare affidamento su una entrate costante e ultimo ma non meno importante, mantenere nel tempo il valore e l’integrità dell’immobile

Rendita immobiliare: conviene vendere?

Passiamo ora a considerare l’ipotesi di vendita, in questo caso dovrete invece stare attenti a non lasciarlo in vendita per troppo tempo esponendovi a spese importanti derivanti dai costi delle manutenzioni ordinarie e straordinarie necessarie e dalle imposte insistenti sul bene (IMU, TARI, TASI e via dicendo) e rinunciando allo stesso tempo alle possibili entrate derivanti da un affitto.

Una volta trovato l’acquirente, vediamo rapidamente quali spese dovrete affrontare a questo punto.

Per prima cosa avrete bisogno di una certificazione energetica redatta da un tecnico abilitato (dai 300 ai 500 Euro a seconda delle specificità dell’immobile), poi qualora sul vostro bene insista un’ipoteca iscritta prima del 2007, potreste trovarvi a dover sostenere piccoli costi bancari ed eventuali penali ridotte per la sua cancellazione.

Se avete in mente di affidare la vendita ad un’agenzia, considerate pure un 2-3% del valore in commissioni (dai 4.000 ai 6.000 Euro per l’immobile ipotizzato ad inizio articolo); se poi parliamo di un fabbricato o di un terreno non edificabile venduto entro 5 anni dalla data di acquisto, sarà necessario considerare anche le imposte sulla plusvalenza derivante (differenza tra prezzo il prezzo a cui abbiamo acquistato e il prezzo a cui stiamo vendendo).

Dovrete infine prevedere i costi per un’eventuale regolarizzazione urbanistica (sanatoria catastale, richieste di agibilità, destinazione urbanistica etc etc)

Dove costano meno le case in italia:

Conclusioni

Quindi riassumendo, gli affitti vi consentono una rendita costante e ben ponderata a patto che troviate degli inquilini coscienziosi e puntuali nei pagamenti, d’altro canto la vendita permette una rapida capitalizzazione del vostro patrimonio al netto di spese spesse onerose.

Avrete capito a questo punto che per rispondere alla domanda “Meglio vendere o affittare?” dovrete sedervi al tavolo muniti di carta e penna e iniziare a fare qualche considerazione sui pro e contro delle due soluzioni tenendo presente le specificità della vostra situazione.